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Cómo comprar una casa en una subasta pública, paso a paso

Cada semana salen a subasta pública viviendas en toda España, y puede pujar cualquier persona registrada en el portal, desde el móvil y sin inmobiliaria. Así se hace, de principio a fin.

Actualizado el 27 de octubre de 2026

Qué es una subasta pública de vivienda

Una casa sale a subasta pública cuando su dueño no pagó una deuda (una hipoteca, unos impuestos o unas cuotas) y quien la reclama pide venderla para cobrar. La venta la organiza una autoridad: un juzgado, Hacienda (la Agencia Tributaria), la Seguridad Social o un notario.

Las subastas judiciales, notariales y las de Hacienda se celebran en el Portal de Subastas del BOE, que es público y gratuito. Allí puedes ver cada anuncio, con su valor de subasta, su depósito y la fecha en que cierra.

Paso 1. Mira quién subasta

Es lo primero que dice el anuncio y lo que más cambia las reglas: el depósito, el plazo para pagar y la forma de pujar no son iguales en un juzgado que en Hacienda. Lo explicamos en Subasta judicial, de Hacienda o notarial: en qué se diferencian.

Paso 2. Regístrate en el Portal de Subastas

Para pujar necesitas estar registrado en el portal. Te identificas con un certificado electrónico (o el DNI electrónico) o con Cl@ve, según los sistemas que admita el portal ese día. Mirar los anuncios no necesita registro. Lo contamos en detalle en El Portal de Subastas del BOE: cómo registrarte y buscar casas.

Paso 3. Lee bien el anuncio

En el anuncio están las cifras que importan y la documentación de la casa:

• Valor de subasta y, a veces, el valor de tasación.
• Depósito que hay que dejar para pujar.
• Cargas: lo que sigue pegado a la casa después de la subasta. En el juzgado, siguen las cargas inscritas en el Registro antes que la hipoteca o el embargo que se ejecuta (LEC, art. 668).
• Situación posesoria: si se sabe quién vive dentro y si se puede visitar (LEC, art. 661).
• Si es la vivienda habitual del deudor, porque cambia el precio mínimo para aprobar la venta.

Qué mirar exactamente lo tienes en Cómo saber qué cargas tiene una casa en subasta.

Paso 4. Calcula tu puja máxima antes de pujar

La puja no es lo único que pagas: súmale el impuesto (ITP), el registro, la comunidad pendiente que responda la casa, la reforma y un margen. Con eso sale la cifra que no debes pasar. Te enseñamos a hacerla en Cómo calcular tu puja máxima en una subasta.

Paso 5. Deja el depósito

Para pujar se deja un depósito desde una cuenta a tu nombre en una entidad colaboradora de la Agencia Tributaria. En el juzgado, con la ley nueva, es el 20 % del valor de subasta (mínimo 1.000 €); en Hacienda y en las notariales, el 5 %. Si no ganas, se te devuelve. Las cifras, con ejemplos, en Cuánto dinero necesitas para comprar una casa en subasta.

Paso 6. Puja

En el juzgado, con la ley nueva, la subasta dura 20 días y no se alarga al final. Las pujas son secretas: nadie ve las de los demás, y al cerrar solo se publica la mejor. Puedes cambiar la tuya al alza o a la baja, y vale la última. Lo explicamos en Cómo pujar en una subasta judicial con la ley nueva.

Paso 7. Si ganas, paga el resto a tiempo

En el juzgado tienes 20 días desde el cierre para pagar el resto, sin que nadie te avise; en Hacienda, 15 días desde la notificación. Si no pagas, pierdes el depósito. Si tu puja no llega al 70 % del valor de subasta, la venta tiene que aprobarse antes: lo vemos en Valor de subasta, tasación y la regla del 70 %.

Paso 8. Papeles, impuestos y llaves

Después llegan el decreto de adjudicación, el ITP, la inscripción en el Registro y la entrega de la posesión. Todo en orden en Qué pasa después de ganar una subasta.

Ley nueva y ley vieja. La Ley Orgánica 1/2025 cambió la subasta judicial para las ejecuciones presentadas desde el 3 de abril de 2025. Si la ejecución empezó antes, el anuncio puede dar otras cifras: manda siempre el anuncio.

Información general, actualizada el 26 de octubre de 2026. No es asesoramiento jurídico ni fiscal: las normas cambian y cada subasta tiene sus condiciones. Antes de pujar, lee el anuncio oficial y, si tienes dudas sobre tu caso, pregunta en el juzgado, en la Agencia Tributaria o a un abogado.