Cómo saber qué cargas tiene una casa en subasta
Con la subasta se cancela lo inscrito después de lo que se ejecuta, pero no todo. Saber leerlo es lo que separa una buena casa de una que no te encaja.
Actualizado el 27 de octubre de 2026
Lo que se cancela y lo que sigue (juzgado)
- Se cancelan las inscripciones y anotaciones posteriores a la deuda que se ejecuta (LEC, art. 674). El juzgado manda borrarlas del Registro.
- Siguen las cargas anteriores a esa deuda: quien compra las acepta (LEC, art. 668). Por ejemplo, una hipoteca anterior.
Por eso no basta con ver que una casa tiene cargas: hay que ver cuáles son anteriores y por cuánto.
Dónde se ve
- El anuncio y la certificación de cargas. En la subasta judicial, el juzgado pide al Registro una certificación de cargas, que suele estar en la documentación del anuncio.
- La nota simple. La puedes pedir tú en registradores.org por unos 9 €. Te dice quién es el dueño y qué cargas constan hoy.
- El Catastro. Con la referencia catastral del anuncio ves los metros, el año y la ubicación exacta en la Sede del Catastro.
Lo que no está en el Registro
- Comunidad de vecinos. La casa responde de lo que se deba del año en curso y de los tres años naturales anteriores (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e). Pregunta al administrador de la finca si puedes.
- IBI. La casa responde de lo no prescrito, en la práctica hasta unos cuatro años, aunque de forma subsidiaria (Ley de Haciendas Locales, art. 64, y Ley General Tributaria, arts. 78 y 79). Puedes preguntarlo en el ayuntamiento.
¿Vive alguien dentro?
El anuncio debe decir, si se conoce, la situación posesoria de la casa (LEC, art. 661). Una casa libre es más sencilla. Si hay alguien, cuánto puede quedarse depende de si tiene contrato y de cuándo lo firmó: pregúntalo antes de pujar.
Un hábito que ayuda
Antes de pujar, pasa por la zona: el estado del edificio, el portal y el barrio dicen mucho. Sin entrar en la casa ni molestar a nadie.
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¿Se cancela la hipoteca al comprar en subasta?
Se cancela la que se ejecuta y todo lo posterior. Siguen las cargas inscritas o anotadas en el Registro antes que la hipoteca o el embargo que se ejecuta: quien compra las acepta (LEC, art. 668).
¿Cuánto cuesta una nota simple?
Unos 9 € por finca en registradores.org (9,02 € en octubre de 2026).
¿Pago yo la comunidad que debía el anterior dueño?
La casa responde de las cuotas del año en curso y de los tres años anteriores, así que, si las hay, conviene sumarlas a tu cálculo.
Fuentes oficiales
- Ley de Enjuiciamiento Civil, texto consolidado (BOE)
- Ley de Propiedad Horizontal, texto consolidado (BOE)
- Ley Reguladora de las Haciendas Locales, texto consolidado (BOE)
- Ley General Tributaria, texto consolidado (BOE)
- Registradores de España · Nota simple
- Sede Electrónica del Catastro
- Portal de Subastas de la Agencia Estatal BOE
Información general, actualizada el 26 de octubre de 2026. No es asesoramiento jurídico ni fiscal: las normas cambian y cada subasta tiene sus condiciones. Antes de pujar, lee el anuncio oficial y, si tienes dudas sobre tu caso, pregunta en el juzgado, en la Agencia Tributaria o a un abogado.