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Cómo calcular tu puja máxima en una subasta

La puja máxima es la cifra que no debes pasar. Se calcula antes de pujar, en frío, partiendo de lo que vale la casa y restando todo lo que pagarás aparte.

Actualizado el 27 de octubre de 2026

La idea

Una casa en subasta interesa si, sumando todo lo que pagas, te sale por menos de lo que cuesta una parecida en su zona. Por eso el cálculo va al revés: se parte del precio de la zona y se van restando los gastos.

Los pasos

1. Precio de la zona. Lo que vale una casa parecida en ese municipio. Una referencia pública es el valor tasado medio de la vivienda que publica el Ministerio de Transportes cada trimestre (en €/m², y por municipio solo en los de más de 25.000 habitantes).
2. Tu margen. La diferencia mínima que quieres dejar respecto al precio de la zona, para cubrir imprevistos y riesgo. Lo decides tú.
3. Reforma. Si no puedes visitarla por dentro, cuenta con algo.
4. Lo que hereda la casa. Cargas anteriores (en el juzgado siguen, LEC art. 668), comunidad del año en curso y los tres anteriores (LPH art. 9.1.e) y el IBI pendiente.
5. Gastos de registro y, si la usas, gestoría.
6. El ITP, que se paga sobre el mayor de dos importes: lo que pagues en la subasta o el valor de referencia del Catastro (Texto Refundido del ITP, art. 10.2). Si el valor de referencia es menor que tu puja, el ITP se divide al final, como en la fórmula; si es mayor, el ITP es una cifra fija (valor de referencia × tipo) y se resta junto a los gastos.

Puja máxima = (precio de la zona − margen − reforma − lo que hereda − gastos) ÷ (1 + tipo del ITP)

Ejemplo

Un piso con un valor de subasta de 120.000 €, en una zona donde los parecidos valen 185.000 €, en Madrid (ITP del 6 %):

Si tu puja máxima no llega a lo que exige la subasta (la puja mínima en Hacienda, o el 70 % si quieres que el juzgado la apruebe directamente), esa casa no te encaja, y no pasa nada: cada semana salen más.

Ejemplo orientativo para explicar el método. En cada casa real cambian el precio de la zona, el ITP, las cargas y la reforma, y la decisión es siempre tuya.

Errores que cuestan dinero

• Pujar por el valor de subasta como si fuera el precio de mercado.
• Olvidar el ITP o calcularlo sobre una base más baja de la que te van a aplicar.
• Subir la cifra el último día por nervios. En el juzgado las pujas son secretas: no ganas nada por ir a ciegas.

Información general, actualizada el 26 de octubre de 2026. No es asesoramiento jurídico ni fiscal: las normas cambian y cada subasta tiene sus condiciones. Antes de pujar, lee el anuncio oficial y, si tienes dudas sobre tu caso, pregunta en el juzgado, en la Agencia Tributaria o a un abogado.