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Qué pasa después de ganar una subasta: pago, papeles y llaves

Has ganado. Ahora vienen unos pasos con plazos que no esperan. Este es el orden, para que nada se te escape.

Actualizado el 27 de octubre de 2026

1. Paga el resto a tiempo

En el juzgado, 20 días desde el cierre, sin que nadie te avise (si hay que aprobar la puja, desde que el juzgado, tras aprobarla, te requiere el pago). En Hacienda, 15 días desde la notificación. Si no pagas, pierdes el depósito.

2. La aprobación de tu puja

Si llegaste al 70 % del valor de subasta, se aprueba. Si no, hay un plazo de 10 días por si el deudor presenta a alguien que mejore. Lo explicamos en la regla del 70 %.

3. Tu título: el decreto de adjudicación

Pagado el precio, el juzgado dicta el decreto de adjudicación, que es tu título de propiedad, y el mandamiento para cancelar en el Registro las cargas posteriores (LEC, arts. 670 y 674).

4. El ITP

Se presenta con el modelo 600 (o el de tu comunidad) y tiene plazo: en Madrid, 30 días hábiles; en Andalucía, 2 meses; en la Comunitat Valenciana, 1 mes. Mira el de tu comunidad en su web de Hacienda.

5. El Registro de la Propiedad

Con el decreto, el mandamiento de cancelación y el ITP pagado, inscribes la casa a tu nombre en el Registro de la Propiedad de su zona.

6. La posesión

Si la casa está libre, el juzgado te da la posesión. Si hay alguien sin derecho a quedarse, puedes pedir que se le desaloje en el mismo proceso, pero tienes que hacerlo en el plazo de un año desde la adquisición (LEC, art. 675); después, haría falta un juicio aparte.

Si hay un inquilino con contrato, cuánto puede quedarse depende de cuándo lo firmó y de si estaba inscrito. Por ejemplo, en contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019, si la casa se adjudica durante los primeros 5 años del contrato (7 si el arrendador era una empresa), el inquilino puede seguir hasta cumplir ese plazo; si el contrato estaba inscrito en el Registro antes de la hipoteca o el embargo, sigue todo el plazo pactado (LAU, art. 13.1). Y si quien ocupa la casa está en situación de vulnerabilidad, el desalojo puede retrasarse por los trámites que prevé la ley. En cada caso, pregunta a un abogado.

7. Entrar a vivir

• Cambia la cerradura y da de alta la luz, el agua y el gas a tu nombre.
• Haz un seguro de hogar.
• Empadrónate: el ayuntamiento puede pedirte el decreto de adjudicación para comprobar que vives ahí, según el Defensor del Pueblo.
• Avisa a la comunidad de vecinos de que eres el nuevo propietario.

Ley nueva y ley vieja. La Ley Orgánica 1/2025 cambió la subasta judicial para las ejecuciones presentadas desde el 3 de abril de 2025. Si la ejecución empezó antes, el anuncio puede dar otras cifras: manda siempre el anuncio.

Información general, actualizada el 26 de octubre de 2026. No es asesoramiento jurídico ni fiscal: las normas cambian y cada subasta tiene sus condiciones. Antes de pujar, lee el anuncio oficial y, si tienes dudas sobre tu caso, pregunta en el juzgado, en la Agencia Tributaria o a un abogado.