Valor de subasta, tasación y la regla del 70 %
Tres cifras que se confunden y una regla que decide si la casa es tuya. Con ellas entiendes por qué el precio final puede quedar por debajo del valor de subasta, y por qué eso no significa que sea barata.
Actualizado el 27 de octubre de 2026
Tres cifras distintas
- Valor de subasta: la cifra de referencia de la subasta. Sobre ella se calculan el depósito y los porcentajes que deciden si se aprueba la venta.
- Valor de tasación: lo que se fijó en una tasación, muchas veces en la escritura de la hipoteca. Puede ser de hace años.
- Precio de mercado: lo que se paga hoy por una casa parecida en su zona. Ninguna de las dos anteriores lo es.
La regla del 70 % (juzgado, LEC art. 670)
Al cerrar la subasta, el juzgado mira la mejor puja:
- Si llega al 70 % del valor de subasta, se aprueba la venta.
- Si no llega, el deudor tiene 10 días para presentar a alguien que ofrezca al menos el 60 % (o lo suficiente para pagar la deuda).
- Si nadie mejora y no es vivienda habitual, se aprueba si llega al 50 %, o si cubre la deuda y llega al menos al 40 %. Por debajo del 40 %, decide el letrado de la Administración de Justicia, después de oír a las partes (LEC, art. 670).
Si es la vivienda habitual del deudor
Hay mínimos más altos: no se aprueba por menos del 70 % salvo que cubra toda la deuda, y nunca por menos del 60 %. Vale para cualquier postor. El anuncio dice si la casa es vivienda habitual.
Con números
| Valor de subasta: 120.000 € | Cifra |
|---|---|
| 70 % | 84.000 € |
| 60 % | 72.000 € |
| 50 % | 60.000 € |
| 40 % | 48.000 € |
Una puja de 90.000 € se aprobaría directamente. Una de 65.000 € abriría el plazo de 10 días, y si nadie mejora y no es vivienda habitual, en principio se aprobaría por pasar del 50 %.
Qué significa para ti
Si tu puja queda por debajo del 70 %, no es seguro que la casa sea tuya hasta que se apruebe, y los 20 días para pagar cuentan desde que el juzgado, tras aprobarla, te requiere el pago. No es motivo para no pujar: es algo que conviene saber para organizar el dinero.
Ley nueva y ley vieja. La Ley Orgánica 1/2025 cambió la subasta judicial para las ejecuciones presentadas desde el 3 de abril de 2025. Si la ejecución empezó antes, el anuncio puede dar otras cifras: manda siempre el anuncio.
Las casas de esta semana, ya revisadas
En el club Llave revisamos cada semana las casas del Portal de Subastas, te decimos con un semáforo orientativo cuáles merecen la pena, calculamos una puja máxima orientativa con impuestos y gastos, y te avisamos antes de que cierren. Además, el curso «Tu primera subasta», en 10 vídeos. No pujamos por nadie: la decisión es siempre tuya.
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Ver el clubPreguntas frecuentes
¿Qué pasa si mi puja no llega al 70 %?
El deudor tiene 10 días para presentar a alguien que ofrezca al menos el 60 % o lo que pague la deuda. Si nadie lo hace, el juzgado decide según los porcentajes de la LEC.
¿El valor de subasta es lo que vale la casa?
No. Es la cifra de referencia de la subasta. El precio de mercado es lo que se paga hoy por una casa parecida en su zona.
¿Cambia algo si es vivienda habitual?
Sí. No se aprueba por menos del 70 % salvo que cubra toda la deuda, y nunca por menos del 60 %.
Fuentes oficiales
Información general, actualizada el 26 de octubre de 2026. No es asesoramiento jurídico ni fiscal: las normas cambian y cada subasta tiene sus condiciones. Antes de pujar, lee el anuncio oficial y, si tienes dudas sobre tu caso, pregunta en el juzgado, en la Agencia Tributaria o a un abogado.