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Los 10 errores más comunes al comprar una casa en subasta

Casi todos los sustos en una subasta vienen de lo mismo: algo que no se miró antes de pujar. Aquí tienes los diez errores más comunes, explicados fácil, y qué hacer para no caer en ellos.

Actualizado el 3 de noviembre de 2026

1. Creer que el valor de subasta es lo que vale la casa

El valor de subasta es una cifra de partida, no el precio de mercado. Puede estar por encima o por debajo. Qué hacer: mira cuánto cuestan casas parecidas en la misma zona. Lo explicamos en valor de subasta y regla del 70 %.

2. No leer el anuncio entero

La información importante suele estar en los documentos: el edicto, la certificación de cargas y la situación posesoria. Qué hacer: abre todas las pestañas y documentos del anuncio en el Portal de Subastas.

3. No mirar las cargas anteriores

En la subasta judicial, las cargas inscritas antes que la deuda que se ejecuta siguen en la casa y pasan a quien compra (LEC, art. 668). Qué hacer: lee la certificación de cargas y pide una nota simple. Guía: qué cargas mirar.

4. Olvidar la comunidad y el IBI

La casa responde de las cuotas de comunidad del año en curso y de los tres anteriores (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e). También puede haber IBI pendiente. Qué hacer: pregunta al administrador de la finca y al ayuntamiento, y súmalo a tu cálculo.

5. Calcular el impuesto sobre lo que pujas

El ITP se paga sobre el mayor de dos importes: lo que pagas en la subasta o el valor de referencia del Catastro (Texto Refundido del ITP, art. 10.2). Qué hacer: consulta el valor de referencia en la Sede del Catastro antes de pujar.

6. Pujar sin tener el resto del dinero

Si ganas, tienes 20 días para pagar en el juzgado y 15 en Hacienda. Si no pagas, pierdes el depósito: el 20 % del valor de subasta (mínimo 1.000 €) en el juzgado, o el 5 % en Hacienda y notarial. Qué hacer: ten el dinero listo antes de dejar el depósito.

7. Contar con una hipoteca que no está aprobada

El plazo de pago no espera al banco. Qué hacer: habla con tu banco antes de pujar, o busca una casa que puedas pagar con tus ahorros.

8. No mirar si vive alguien dentro

Una casa ocupada puede tardar en quedar libre. Qué hacer: mira la situación posesoria en el anuncio. Te lo contamos en comprar una casa ocupada en subasta.

9. Dejarse llevar y subir la puja

En el último momento es fácil pagar de más. Qué hacer: calcula tu puja máxima en frío, apúntala y no la pases. Si otro paga más, no pasa nada: cada semana salen casas nuevas.

10. Fiarse de quien pide dinero fuera del portal

La subasta oficial la hace un juzgado, Hacienda, la Seguridad Social o un notario, y el depósito se paga por el cauce que indica su anuncio oficial (en juzgados, Hacienda y notarios, dentro del Portal de Subastas). Qué hacer: desconfía de quien te pida una transferencia por otro camino o te prometa una casa segura, y pregunta a quien subasta.

Resumen en una frase

Antes de pujar, debes saber cuánto vale la casa, qué arrastra, quién vive dentro y cuánto pagarás en total. Si una de esas cuatro respuestas falta, espera a la siguiente. La decisión es siempre tuya.

¿Empiezas? Mira las casas en subasta por provincia y lee la guía cómo comprar una casa en una subasta pública.

Ley nueva y ley vieja. La Ley Orgánica 1/2025 cambió la subasta judicial para las ejecuciones presentadas desde el 3 de abril de 2025. Si la ejecución empezó antes, el anuncio puede dar otras cifras: manda siempre el anuncio.

Información general, actualizada el 3 de noviembre de 2026. No es asesoramiento jurídico ni fiscal: las normas cambian y cada subasta tiene sus condiciones. Antes de pujar, lee el anuncio oficial y, si tienes dudas sobre tu caso, pregunta en el juzgado, en la Agencia Tributaria o a un abogado.