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Comprar una casa ocupada en subasta: lo que tienes que saber

Muchas casas en subasta tienen a alguien dentro. No siempre es un problema, pero cambia el tiempo y el dinero que necesitas hasta tener las llaves. Esto es lo que conviene saber antes de pujar.

Actualizado el 3 de noviembre de 2026

Qué quiere decir «ocupada»

Que vive alguien en la casa. Puede ser:

• El antiguo dueño, la persona que tenía la deuda.
• Un inquilino con contrato de alquiler.
• Alguien sin contrato ni permiso para estar ahí.

Cada caso es distinto. Por eso lo primero es saber quién vive dentro y con qué papeles.

Dónde se ve: el anuncio

En la subasta judicial, el anuncio del Portal de Subastas debe decir la situación posesoria de la casa: si está libre o si vive alguien (LEC, art. 661).

Además, el juzgado avisa a quienes viven en la casa y les da 10 días para presentar sus papeles. Y quien reclama la deuda puede pedir que, antes de la subasta, el juzgado diga si esas personas tienen derecho a quedarse o no. Si el juzgado lo decide, también tiene que aparecer en el anuncio.

Si el anuncio no dice nada claro, no des por hecho que está libre.

Los tres casos, uno a uno

1. Vive el antiguo dueño

Cuando la casa es tuya, puedes pedir al juzgado que te dé la posesión. Si el antiguo dueño no se va, se puede pedir el desalojo dentro del mismo proceso. Cuánto tarda depende del juzgado y de cada caso.

2. Hay un inquilino con contrato

Cuánto puede quedarse depende de cuándo firmó y de si el contrato estaba inscrito en el Registro. Por ejemplo, en contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019, si la casa se adjudica durante los primeros 5 años del contrato (7 si el arrendador era una empresa), el inquilino puede seguir hasta cumplir ese plazo; si el contrato estaba inscrito en el Registro antes de la hipoteca o el embargo, sigue todo el plazo pactado (LAU, art. 13.1).

3. Alguien sin contrato

Si quien vive allí no tiene un título que le permita quedarse, puedes pedir el desalojo en el mismo proceso, pero tienes que hacerlo en el plazo de un año desde que adquieres la casa (LEC, art. 675). Pasado ese año, haría falta un juicio aparte, que es más largo.

En cualquiera de los tres casos, si quien vive en la casa está en situación de vulnerabilidad, el desalojo puede retrasarse por los trámites que prevé la ley.

Lo que no debes hacer

• Entrar en la casa o cambiar la cerradura por tu cuenta. Aunque ya sea tuya, la posesión se pide al juzgado.
• Molestar a quien vive dentro o a los vecinos. Mira la zona desde fuera, con respeto.
• Pujar pensando que «se arreglará». Si no sabes quién vive dentro, cuenta con que puede tardar.

Antes de pujar, haz esta lista

1. Lee el anuncio entero, también los documentos: la situación posesoria suele estar en la ficha del bien o en el edicto.
2. Pasa por la zona. El estado del portal y del edificio dice mucho. Puedes preguntar con discreción al administrador de la finca.
3. Suma el tiempo de espera a tu cálculo. Mientras no tienes las llaves, pagas comunidad e IBI de una casa que no usas. Inclúyelo en tu puja máxima.
4. Ten un colchón de dinero. Puede hacer falta un abogado y, a veces, obra cuando por fin entras.
5. Pregunta a un abogado si hay inquilino o algo que no entiendes. Es mejor pagar una consulta antes que llevarte una sorpresa después.

Nadie puede decirte de antemano cuánto tardarás en entrar en una casa ocupada. Si no puedes esperar, busca una que el anuncio dé como libre: cada semana salen casas nuevas en casas en subasta por provincia.

¿Y en Hacienda o con notario?

Lo anterior se refiere a la subasta judicial. En las subastas de Hacienda y en las notariales, lee qué dice el anuncio sobre la posesión y pregunta a quien subasta antes de pujar. Las diferencias entre unas y otras están en subasta judicial, de Hacienda o notarial.

La decisión de pujar por una casa ocupada es siempre tuya. Esta guía explica cómo funciona en general; cada caso concreto lo valora un abogado.

Ley nueva y ley vieja. La Ley Orgánica 1/2025 cambió la subasta judicial para las ejecuciones presentadas desde el 3 de abril de 2025. Si la ejecución empezó antes, el anuncio puede dar otras cifras: manda siempre el anuncio.

Información general, actualizada el 3 de noviembre de 2026. No es asesoramiento jurídico ni fiscal: las normas cambian y cada subasta tiene sus condiciones. Antes de pujar, lee el anuncio oficial y, si tienes dudas sobre tu caso, pregunta en el juzgado, en la Agencia Tributaria o a un abogado.