Comprar una casa en subasta si estás jubilado o a punto de jubilarte
Mucha gente que busca una casa en subasta tiene más de 55 años: para vivir, para estar cerca de los hijos o para irse a un sitio más tranquilo. No hace falta ser experto en internet ni en leyes. Sí hace falta tener las cuentas claras antes de pujar.
Actualizado el 3 de noviembre de 2026
Lo que cambia si pagas con tus ahorros
En una subasta hay que pagar rápido. Eso complica las cosas a quien depende de una hipoteca. Si puedes pagar con tus ahorros, el plazo corto te preocupa menos.
Aun así, una subasta no es una compra para hacer con prisa. Lo importante es elegir bien la casa y no pasarte de tu cifra.
Qué necesitas
- Una forma de identificarte en internet: certificado electrónico (como el del DNI electrónico) o Cl@ve. Las subastas de juzgados, Hacienda y notarios se pujan en el Portal de Subastas del BOE.
- Una cuenta a tu nombre en un banco que sea entidad colaboradora de la Agencia Tributaria, para pagar el depósito.
- El depósito: el 20 % del valor de subasta (mínimo 1.000 €) en el juzgado, y el 5 % en Hacienda y en las notariales. Si no ganas, te lo devuelven.
- El resto del precio, listo: si ganas, tienes 20 días en el juzgado y 15 en Hacienda. Si no pagas a tiempo, pierdes el depósito.
- Dinero para lo de después: el impuesto (ITP), el Registro y lo que pueda deber la casa. Te lo explicamos en cuánto dinero necesitas.
Si necesitas ayuda con el ordenador
Es normal pedir ayuda a un hijo, un nieto o alguien de confianza para buscar casas o entrar en el portal. Dos consejos:
- La puja va a tu nombre y con tu identificación. Que la persona que te ayude lo haga contigo delante.
- El depósito se paga por el cauce que indica el anuncio oficial: en las subastas de juzgados, Hacienda y notarios, dentro del Portal de Subastas. Si alguien te pide una transferencia por otro camino, desconfía y pregunta a quien subasta.
¿Y la hipoteca?
Se puede comprar en subasta con hipoteca, pero el plazo de pago no espera al banco. Si la necesitas, aunque sea pequeña, habla con tu banco antes de pujar y pregunta si puede darte el dinero en ese tiempo. Si no te lo asegura, mejor buscar una casa que puedas pagar con lo que tienes.
Si vas a vender tu casa actual
Muchas personas venden su piso para comprar otro más pequeño o en otro sitio. Dos cosas que conviene saber:
- El orden importa. El plazo de pago de la subasta es corto. No cuentes con el dinero de una venta que aún no se ha firmado.
- Hacienda y los mayores de 65. Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual (o lo fue en algún momento de los dos años anteriores), la ganancia de esa venta no paga IRPF (Ley del IRPF, art. 33.4.b). Hay requisitos sobre qué cuenta como vivienda habitual: compruébalo en la web de la Agencia Tributaria o con tu gestor.
No te quedes sin colchón
Una regla sencilla: después de pagar la casa, el impuesto y los gastos, te tiene que quedar dinero para imprevistos. Muchas casas en subasta no se pueden ver por dentro y pueden necesitar obra. Si para comprarla tienes que gastar todos tus ahorros, piénsalo dos veces.
Cómo empezar sin riesgo
- Mira las casas de tu provincia en casas en subasta por provincia, sin pujar.
- Lee bien varios anuncios. Fíjate en el valor, el depósito, las cargas y si vive alguien dentro.
- Elige una que te guste y calcula tu puja máxima con calma.
- Pasa por la zona: el barrio, el portal, si hay ascensor, tiendas y centro de salud cerca.
- Solo entonces, si las cuentas salen y estás tranquilo, deja el depósito y puja.
No hay prisa: cada semana salen casas nuevas. La decisión es siempre tuya, y si tienes dudas sobre tu caso, consulta a un abogado o gestor antes de pujar.
Ley nueva y ley vieja. La Ley Orgánica 1/2025 cambió la subasta judicial para las ejecuciones presentadas desde el 3 de abril de 2025. Si la ejecución empezó antes, el anuncio puede dar otras cifras: manda siempre el anuncio.
Las casas de esta semana, ya revisadas
En el club Llave revisamos cada semana las casas del Portal de Subastas, te decimos con un semáforo orientativo cuáles merecen la pena, calculamos una puja máxima orientativa con impuestos y gastos, y te avisamos antes de que cierren. Además, el curso «Tu primera subasta»: 10 módulos con 40 lecciones cortas en vídeo. No pujamos por nadie: la decisión es siempre tuya.
23 € al mes o 180 € al año, IVA incluido. Sin permanencia en el plan mensual.
Ver el clubPreguntas frecuentes
¿Hay una edad máxima para pujar en una subasta?
No. Para pujar en una subasta judicial hay que identificarse y dejar el depósito que pide el anuncio (LEC, art. 647). La ley no pone una edad máxima.
¿Puedo comprar en subasta sin hipoteca?
Sí, y es lo más sencillo, porque el plazo de pago es corto: 20 días en el juzgado y 15 en Hacienda. Si necesitas hipoteca, habla con tu banco antes de pujar.
Si vendo mi casa para comprar otra, ¿pago IRPF?
Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta de IRPF (Ley del IRPF, art. 33.4.b), siempre que cumpla los requisitos de vivienda habitual. Compruébalo en la Agencia Tributaria.
Fuentes oficiales
- Portal de Subastas de la Agencia Estatal BOE
- Ley del IRPF (Ley 35/2006), texto consolidado (BOE)
- Agencia Tributaria · Transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años (Manual IRPF)
- Ley de Enjuiciamiento Civil, texto consolidado (BOE)
- Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia (BOE)
- Agencia Tributaria · Subastas, información general
- Ministerio de Justicia · Preguntas frecuentes sobre subastas electrónicas (PDF)
Información general, actualizada el 3 de noviembre de 2026. No es asesoramiento jurídico ni fiscal: las normas cambian y cada subasta tiene sus condiciones. Antes de pujar, lee el anuncio oficial y, si tienes dudas sobre tu caso, pregunta en el juzgado, en la Agencia Tributaria o a un abogado.